IW Köln sieht keine Blase

Studie: Immobilienpreise und Mieten steigen in deutschen Großstädten rasant. Institut der ­deutschen Wirtschaft hält Entwicklung für solide

Von Jörn Boewe, junge Welt, 3. Aug. 2012

Der deutsche Immobilienmarkt ist grundsolide, meint das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). »Die Analyse zeigt, daß sich derzeit keine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt aufbaut«, erklärte IW-Direktor Michael Hüther am Donnerstag in Berlin bei der Vorstellung einer aktuellen Studie.

Seit zwei Jahren liegen die Preissteigerungen für Wohnimmobilien in Deutschland mit bis zu 4,5 Prozent jährlich deutlich über der Inflationsrate. Dennoch seien Krisenszenarien wie 2007/2008 in den USA, Spanien und Irland für Deutschland auszuschließen, so der Tenor der IW-Studie.

Das Institut untersuchte dafür die Marktentwicklung in den fünf deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a. M. und Köln. In all diesen Städten sind die Preise für Wohnimmobilien im Untersuchungszeitraum stark gestiegen. In Hamburg kletterten sie von 2003 bis 2011 um 31 Prozent, in München um 23 Prozent, in Frankfurt um 14. Nur Köln lag leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 10,5 Prozent. Am höchsten war der Anstieg in Berlin (39 Prozent). Den stärksten Zuwachs gab es überall im vergangenen Jahr. Mit Immoblinenspekulation soll das aber alles nichts zu tun haben, so das IW. Ihre Diagnose stützen die Forscher dabei auf vier Kriterien: Preis-Miet-Relation, Verhältnis von Einkommens- und Mietentwicklung, Transaktionsvolumen und Finanzierung.

Steigen die Kosten für Immobilienkauf über einen längeren Zeitraum schneller als die Mieten, kommt es irgendwann zur »Preiskorrektur«. Dies sei zwischen 2007 und Anfang 2012 in Köln, Berlin und Frankfurt nicht der Fall gewesen. Anders in Hamburg, wo die Preise um neun Prozent stärker anzogen als die Mieten, und in München, wo sie sogar um 21 Prozent zulegten. Im internationalen Vergleich sei das aber »gering«, so Hüther.

Auch die Zahl der Transaktionen und insbesondere der Wiederverkäufe sei nicht sprunghaft gewachsen. Allerdings räumen die Forscher ein, daß es in Deutschland kaum Daten gibt, um dies beurteilen zu können. Anzeichen, wie die Auswertung von Google-Anfragen nach Wohnungen zum Erwerb oder zur Miete deuten auf einen starken Anstieg im letzten Jahr hin: 30 Prozent bei Miet- und über 60 Prozent bei Kaufobjekten. Die IW-Forscher vermuten hier eine erhöhte Nachfrage von Selbstnutzern.

Gegen eine Blasenbildung spreche zudem, daß der deutsche Immobilienboom seit 2007 nicht von einer »expansiven Kreditvergabe begleitet sei, so Hüther. Während die ausstehenden Abzahlungen von Krediten für Wohnungskäufe in Spanien und Irland zwischen Januar 2003 und April 2012 um mehr als 150 Prozent zugenommen hätten, sei deren Volumen in Deutschland nur um sieben Prozent gewachsen. Statt dessen werde vor allem »Eigenkapital investiert«.

Schließlich kündigen sich Immobilienkrisen oft auch dadurch an, daß die Mieten den Einkommen davongaloppieren. Auch hier sieht das IW »keine ungleiche Entwicklung« und »keine Verwerfung«, so Hüther. Immerhin seien »die Bruttoeinkommen in der Vergangenheit kontinuierlich gestiegen«, so der IW-Chef, von 2007 bis 2012 »im Schnitt um zehn Prozent«. Dies dürfte allerdings eher auf die Einkommen der Vermieter zutreffen. Laut amtlicher Statistik stieg das durchschnittliche Haushaltsbruttoeinkommen aus abhängiger Beschäftigung von 2147 Euro im Jahresmittel 2007 auf 2274 Euro im Jahr 2010 (letzte verfügbaren Daten). Das ist eine Steigerung um 5,9 Prozent. Im selben Zeitraum stiegen die Mieten in Berlin einer Studie von »Immobilienscout24« zufolge im Schnitt um zwölf Prozent bei Neuabschlüssen. In einigen Stadtteilen waren es deutlich mehr, so in Neukölln 23,2 Prozent, 19,3 Prozent in Tiergarten und 18,4 Prozent in Friedrichshain.