Wohnkosten in Großstädten galoppieren der Einkommensentwicklung seit zwei Jahrzehnten davon. Ein Gespräch mit Matthias Günther
Matthias Günther ist Ökonom am Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung in Hannover
Das Institut der Deutschen Wirtschaft, das IW Köln, hat in der vergangenen Woche eine Studie vorgestellt, in der die These vertreten wurde, daß sich in deutschen Großstädten derzeit keine Immobilienblase herausbildet. Eines der zentralen Argumente der Autoren ist, daß die Mieten in den letzten fünf Jahren nicht deutlich schneller gestiegen seien als die Einkommen. Deckt sich das mit Ihren Beobachtungen?
Das Hauptargument des IW ist die parallele Entwicklung von Preisen und Mieten in den untersuchten Zentren. Die stark gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen sind durch entsprechende Mietpreissteigerungen begründet. Dies spricht klar gegen eine Immobilienblase in Deutschland, läßt aber keine Aussage über die Entwicklung der Wohnkostenbelastung zu.
Und wie verhält es sich damit?
Bei den Einkommen hat das IW aus der positiven Beschäftigungsentwicklung auf die Entwicklung der Summe der Einkommen in den Städten geschlossen. Dies ist für den Einzelnen wenig hilfreich. Nur eine Woche zuvor hat das IW festgestellt, daß die Kaufkraft in den vergangenen 20 Jahren nicht gestiegen ist. Wenn die individuelle Kaufkraft der Arbeitnehmer stagniert und die Mieten stark steigen ergibt sich zwar keine Immobilienblase, aber eine Erhöhung der Wohnkosten. Dazu zählen nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die sehr stark gestiegenen Energiekosten.
Geringverdiener werden aus den traditionellen Arbeiterbezirken in Großsiedlungen an der Peripherie verdrängt …
Hier geht es letztlich um eine politische Entscheidung: Wieviel Wohnraum gestehe ich den unteren Einkommensschichten zu, und wo gestehe ich ihnen das Wohnen zu? Das Problem, das wir in solchen großen Städten wie Berlin haben, ist heute die Entfernung, über die verdrängt wird. Das geht ja dann gleich um Fahrzeiten von einer halben, dreiviertel Stunde oder länger ins Zentrum. In Städten, die nur eine halbe Million Einwohner haben, ist das bei weitem nicht so dramatisch.
Ändert sich momentan die komplette Sozialstruktur der Großstädte?
Während die jungen Leute in die Städte, vor allem an die Universitätsstandorte, ziehen, ziehen Familien, anders als früher, heute seltener ins Umland. Also drängelt sich alles in den Innenstädten. So hat etwa Berlin 2011 einen Nettowanderungsgewinn von 40000 Personen verzeichnet. Dem steht aber nur ein Neubau von 4000 Wohnungen gegenüber.
Ist es tatsächlich so, daß sehr viele Leute bereit und in der Lage sind, sehr viel Geld für Kauf oder Miete einer Wohnung auszugeben?
Wenn man sich die Quadratmetermieten ansieht, sind die zum Teil erheblich gestiegen. Mit Blick auf die Gesamtmiete kann ich natürlich reagieren, indem ich weniger Wohnfläche in Anspruch nehme. Und dieser Trend zeigt sich tatsächlich in den Mikrozensuszusatzerhebungen 2002, 2006, 2010, und zwar deutlich: Gerade die unteren Einkommensgruppen ziehen in deutlich kleinere Wohnungen als noch vor zehn Jahren, um überhaupt mit dem hinzukommen, was man zur Verfügung hat.
Und welcher Trend zeichnet sich bei den mittleren und oberen Einkommensgruppen ab?
Zwischen 2002 und 2006 war bei den oberen Einkommensgruppen noch eine leichte Zunahme der Wohnfläche je Haushalt zu erkennen. Das hat sich zwischen 2006 und 2010 aber geändert. Das könnte aber auch damit zusammenhängen, daß es in den Städten gar nicht genug große Wohnungen für die Nachfrage dieser Leute gibt. Das hat damit zu tun, daß Familien, die halbwegs ordentlich verdienen und früher raus ins Grüne gezogen sind und Einfamilienhäuser gebaut oder gekauft haben, jetzt überwiegend in den Städten bleiben.
Warum hat sich das geändert?
Hauptsächlich hat auch das mit Einkommensverhältnissen und Veränderungen am Arbeitsmarkt zu tun. Wenn heute jemand mit Mitte, Ende Zwanzig sein Studium beendet und vielleicht seinen ersten Job bekommt, wird der oft längst nicht mehr so gut bezahlt, wie das noch vor zehn, fünfzehn Jahren der Fall war. Und außerdem weiß er natürlich überhaupt nicht, wo er in zehn oder 15 Jahren beruflich sein wird. Daher verbietet es sich fast für jüngere Menschen, Wohneigentum zu bilden, das einen – wie der Name schon sagt – immobil macht. Es hat aber auch damit zu tun, daß Mobilität, das Pendeln zwischen Umland und Zentrum, erheblich teurer geworden ist. Es ist zum Teil also auch ökonomisch erzwungen, daß die Leute in der Stadt bleiben.
Interview: Jörn Boewe, junge Welt, 8. Aug. 2012
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