Gespräch mit Andrej Holm. Über die Wohnungspolitik des »rot-roten« Senats, die Privatisierung der GSW, Gentrifizierung, Baugruppen und die Räumung der ehemals besetzten »Liebig 14«Interview: Jörn Boewe, junge Welt, 30. April/1. Mai 2011Dr. Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler und arbeitet im Bereich Stadt- und Regionalsoziologie an der Humboldt-Universität zu Berlin. Seit Anfang der 1990er Jahren ist er in verschiedenen Nachbarschaftsinitiativen, Mieterorganisationen und stadtpolitischen Netzwerken aktiv. Zur Zeit beteiligt er sich am Bündnis »Steigende Mieten stoppen«, mischt sich über den Arbeitskreis Linke Metropolenpolitik in die wohnungspolitischen Debatten der Partei Die Linke ein und bereitet mit Aktivisten aus verschiedenen Städten einen »Recht auf Stadt«-Kongreß in Hamburg (2.–5. Juni) vor.
Im Februar hat der Berliner Senat ein ehemals besetztes Haus im Stadtteil Friedrichshain mit einem Großaufgebot der Polizei räumen lassen. Die Linkspartei hat bedauert, die Räumung sei »politisch nicht zu verhindern« gewesen. Hat die Landesregierung hier wirklich nur ihre Pflicht getan?Die Räumung der Liebigstraße 14 steht vor allem für die Verschiebung der wohnungspolitischen Kräfteverhältnisse in der Stadt. Zum einen wurden mit der Klage und der Räumung die politischen Legalisierungskompromisse der letzten großen Hausbesetzungsbewegung Anfang der 1990er Jahre aufgekündigt. Zum anderen verweist die offenbarte Hilflosigkeit der Politik auf Landesebene und im Bezirk auf ein wachsendes politisches Vakuum. Mit der Räumung ist für viele deutlich geworden, daß »Rot-Rot« nicht in der Lage ist, die selbst formulierten Ziele durchzusetzen. In der Geschichte der Stadtpolitik waren solche Konstellationen oft Ausgangspunkt von starken Protestbewegungen.
Die Berliner Mieten sind, verglichen mit Hamburg und München immer noch moderat. Erlebt die Hauptstadt gegenwärtig eine »Normalisierung«?Normalisierung trifft es nicht. Wir haben es ja nicht mit einer Anpassung zu tun, sondern in fast allen größeren Städten steigen zur Zeit die Mieten in den Innenbezirken. Passender wäre es, von einem Normalzustand der kapitalistischen Stadtentwicklung zu sprechen, weil es letztendlich überall um die Inwertsetzung von Grundeigentum geht. Noch vor ein paar Jahren galt »Gentrification« als Sonderfall – heute müssen wir von einem neuen städtischen Mainstream sprechen. Hintergrund ist zum einen die immer stärkere soziale Spaltung in der Gesellschaft, die nicht nur eine wachsende Zahl von Haushalten mit niedrigen, sondern auch von solchen mit hohen Einkommen mit sich bringt. Zum anderen können wir in vielen Städten einen Übergang von einer Rentenökonomie traditionellen Hauseigentums zur Renditeökonomie institutioneller Anleger beobachten. Gerade weil andere Anlagebereiche und Wirtschaftszweige nur noch eingeschränkte Gewinne versprechen, verlagert sich immer mehr Kapital in die Immobilien- und Wohnungswerte.
Die Berliner Linkspartei hat die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum in den Mittelpunkt ihres Wahlkampfes gestellt. Was halten Sie davon?Grundsätzlich ist es natürlich zu begrüßen, wenn eine Partei die Wohnungsfrage, die in Berlin virulent ist, zum Wahlkampfthema macht. Nach dem was die Partei in den letzten Wochen dazu geäußert hat, hat Die Linke offenbar vor, über Bundesratsinitiativen das Mietrecht zu reformieren. Weiter sollen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften wieder stärker in die Pflicht genommen werden. Wie das konkret geschehen soll, ist dabei noch unklar. Ein drittes interessantes Stichwort ihres Spitzenkandidaten, des Wirtschaftssenators Harald Wolf, war, daß sich die Linkspartei für einen neuen sozialen Wohnungsbau einsetzen will. Auch hier ist noch nicht klar, was das genau heißen soll. Immerhin sieht es aber danach aus, daß die Partei versucht, sich auf verschiedenen Wegen dem Problem anzunähern.
Vorausgesetzt, die Partei kommt nochmals an die Regierung: Wäre eine wohnungspolitische Wende in der Hauptstadt zu erwarten?Jede praktische Wohnungspolitik wäre eine Wende im Vergleich zur jetzigen Situation, weil im Moment schlicht keine Wohnungspolitik existiert. Wir haben unter der »rot-roten« Regierung wie auch schon unter dem CDU-SPD-Senat einen Kahlschlag erlebt: Die Kürzung aller Fördermittel im sozialen Wohnungsbau und der sozialen Stadterneuerung auf Null, den Verkauf von mehr als 200000 öffentlichen Wohnungen. »Rot-rot« hat das Baurecht derart liberalisiert, daß in der Innenstadt heute noch dichter gebaut werden kann als zur Gründerzeit.
Wie weit war diese Linie äußeren Zwängen geschuldet, und inwiefern handelte es sich um eine bewußte Politik der SPD-Linke-Koalition?Die Regierung ist für ihr Handeln und Nichthandeln gleichermaßen verantwortlich. Bestimmte Trends der Deregulierung hatte schon die Vorgängerregierung eingeleitet, die wurden dann einfach nicht umgekehrt. Aber keine Entscheidungen zu treffen ist auch eine falsche Entscheidung.
Was wurde im Baurecht konkret geändert?2005 wurde die Berliner Bauverordnung reformiert. Die Grundidee war, das Baurecht zu vereinfachen, indem verschiedene Genehmigungsverfahren abgeschafft wurden. Ziel war es, die wohnungswirtschaftliche Verwertbarkeit zu verbessern. Die Ergebnisse sehen wir gerade sehr deutlich in Berlin-Mitte und Prenzlauer Berg, wo überall teure Eigentumswohnprojekte entstehen. Weil viele Baumaßnahmen nicht mehr genehmigungs-, sondern nur noch anzeigepflichtig sind, haben die Baubehörden oft keine Möglichkeiten mehr, Entwicklungen zu stoppen, die zwangsläufig zu Konflikten in der Nachbarschaft führen müssen. Etwa wenn, wie in der Oderberger Straße, ein Bauherr Neubauten so dicht an Altbauten errichtet, daß die Hinterhäuser komplett verschattet werden. Mit der alten Baurechtsverordnung wäre es sicher auch möglich gewesen, dort Wohnungen zu bauen, aber nicht in so geringem Abstand.
Hat man die Vorschriften einfach an die seit Jahren viel zu geringe Personalausstattung der Bauämter angepaßt?Ja, strengere rechtliche Auflagen unter den Bedingungen des derzeitigen Personalmangels in den Baubehörden wären ohnehin Makulatur. Ein Riesenbezirk wie Pankow hat drei oder vier »Bauläufer« –so nennt man diejenigen, die kontrollieren, ob die Auflagen eingehalten werden. Da sind nur noch sehr sporadische, stichprobenartige Kontrollen möglich. Das ist ein generelles Problem, vor dem Verwaltungen unter Kürzungsdruck stehen. Und eine naheliegende Reaktion scheint offenbar zu sein, daß man sagt: Dann senken wir die Genehmigungshürden und verringern die Kontrollanlässe, um mit der personell schrumpfenden Verwaltung wieder im Soll zu sein.
Mittlerweile wird in Berlin von niemandem mehr, auch vom Senat nicht, bestritten, daß es in weiten Innenstadtbereichen für Menschen mit eher niedrigen Einkommen nicht mehr möglich ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das sei aber ein Trend, der in allen Großstädten zu beobachten ist – die Regierung könne dagegen nicht viel unternehmen. Ist das zutreffend?Richtig ist, daß es für ärmere Haushalte auch in Berlin immer schwieriger wird, bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt zu finden. Zutreffend ist auch, daß der Motor dieser Entwicklung marktwirtschaftliche Prozesse sind. Auf der anderen Seite ist der Wohnungsmarkt und überhaupt die Stadtentwicklung einer der am höchsten reguliertesten Bereiche, die wir in der Gesellschaft haben. Hier gibt es jede Menge Eingriffsmöglichkeiten, von denen in der Vergangenheit in Berlin auch Gebrauch gemacht wurde: Wir hatten einen doppelt so großen Bestand an öffentlichen Wohnungsunternehmen, es gab riesige Projekte im sozialen Wohnungsbau in gut ausgelasteten Förderprogrammen, 1990 wurden in großen Teilen der Ostberliner Innenstadt städtebauliche Sondersatzungen erlassen.
Die Kommune hat also sehr wohl Instrumente zur Verfügung. Auf die hat man in Berlin aber in den vergangenen zehn Jahren konsequent verzichtet. Zur Begründung hieß es: Wir haben einen entspannten Wohnungsmarkt und können es daher auch gegenüber anderen gesellschaftlichen Bereichen nicht verantworten, daß wir dafür noch Geld und Personal bereitstellen. Das war vor allem die Position der SPD-geführten Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die diese Leute jahrelang wie eine Gebetsformel wiederholt haben.
Haben die das falsch eingeschätzt oder wurde die Öffentlichkeit wider besseres Wissen beschwichtigt?Nun, Politik ist ein Legitimationsgeschäft und nicht in erster Linie zielorientiertes Handeln. Und wenn Haushaltskonsolidierung das A und O ist, kommt jedes Argument, mit dem man Ausgaben reduzieren kann, gelegen. Aus dieser Perspektive war es konsequent, daß die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sagte, wir haben alles im Griff. Gleichzeitig haben verschiedenste Experten über Jahre immer wieder gewarnt, daß es Auswirkungen in der Stadtentwicklung haben wird, wenn sich der Staat aus dem Wohnungsmarkt zurückzieht, wenn man alles verkauft und den Bau preigünstiger Wohnungen in der Stadt unmöglich macht. Die werden allerdings nicht von heute auf morgen sichtbar, anders als, sagen wir, in der Kulturpolitik oder Jugendarbeit. Insofern sind Kürzungen in der Wohnungspolitik für Politiker immer ein passables Mittel, weil sich die Wirkungen erst zeigen, wenn man sich an diejenigen, die damit angefangen haben, unter Umständen gar nicht mehr erinnern kann.
Wann genau sind diese Entwicklungen in Berlin sichtbar geworden, und wer sind die Hauptprofiteure?2003/2004 wird das in den Mietspiegel-Erhebungen und Wohnungsmarktberichten deutlich. Erst gibt es einzelne Gebiete oder Wohnungsmarktsegmente, wo die Jahre der Stagnation vorbei sind und rasch steigende Neuvermietungsmieten verzeichnet werden. Diese Entwicklung nimmt 2006/2007 rasant Fahrt auf. Seitdem gibt es fast flächendeckende Mietsteigerungen, nicht nur bei Neuabschlüssen, sondern auch bei bestehenden Verträgen. Ausgenommen sind lediglich die Großsiedlungen in Spandau und Marzahn-Hellersdorf.
Welche politischen Weichenstellungen haben diese Entwicklung ausgelöst?Den einen großen Hebel gab es sicherlich nicht, es ist eher eine Kombination verschiedener Faktoren. Da wären zunächst die beschleunigten Privatisierungen Anfang der 2000er Jahre, z. B. der Verkauf der GSW, was ja fast 70000 Wohnungen betraf. Plötzlich waren wir in Berlin mit institutionellen Anlegern konfrontiert, die ganz andere Verwertungsstrategien hatten, als man es von den klassischen privaten Wohnungsbauunternehmen kannte.Weiterhin wurden die Fördermittel zusammengestrichen, mit denen in Sanierungsgebieten die Modernisierungsarbeiten sozial abgefedert werden konnten. Das bedeutete auch, daß neue Eigentümertypen das Geschäft der Modernisierung übernahmen. Nämlich solche, die darauf spezialisiert waren, die Modernisierung von vornherein mit einer Umwandlungs- und Verkaufsstrategie zu verknüpfen. Durch all diese, miteinander verbundenen Aspekte kam ein neuer Verwertungsdruck in die Stadt.
Wie viele Wohnungen wurden in Berlin privatisiert?230000 oder 240000 – so genau weiß das keiner – waren es seit 1990. Der größte Teil davon ist zwischen 2000 und 2005 verkauft worden. In der zweiten Legislaturperiode ab 2006 hatte sich die »rot-rote« Koalition darauf festgelegt, daß nicht weiter verkauft werden soll. Wie mehrere kleine Anfragen im Abgeordnetenhaus ergeben haben, wurden trotz dieses Beschlusses drei- bis fünftausend Wohnungen verkauft, die aber nicht mehr als Pakete an institutionelle Anleger gingen. Diese sogenannten Portfolioverkäufe, bei denen einzelne Wohnungen oder Häuser aus betriebswirtschaftlichen Erwägungen der Wohnungsunternehmen veräußert werden, unterliegen offensichtlich keiner politischen Kontrolle.
Aber hat der GSW-Verkauf auf die Mietpreisentwicklung in Berlin tatsächlich so eine große Auswirkung gehabt? Die Möglichkeit, an der Preisschraube zu drehen, dürfte doch bei ehemaligen Sozialwohnungen eher begrenzt sein. Außerdem hat der Senat beim Verkauf eine Sozialklausel zum Schutz der Mieter vereinbart.Die Sozialklausel schützt vor allem vor Eigenbedarfskündigungen und sichert den Mietern ein Vorverkaufsrecht im Falle einer Weiterveräußerung. Es ist gut, daß es das gibt, aber es ist nichts, was die Mietentwicklung in diesem Bereich deutlich drosselt. Bei den GSW-Beständen handelt es sich vor allem um Siedlungsbauten aus den 20er/30er und 50er/60er Jahren, also sehr kleingeschnittene Wohnungen, die im gesamtstädtischen Mietpreisgefüge traditionell zu den preiswertesten Wohnungen gehörten. Wenn die jetzt an den Mietspiegel herangeführt werden, macht sich das zunächst in der Gesamtstatistik des Berliner Wohnungsmarktes kaum bemerkbar. Wenn wir aber genauer auf die Wohnraumversorgung von ökonomisch Benachteiligten schauen, stellt sich das ganz anders dar. In den Mietspiegeln 2005 und 2007 konnte man gut beobachten, daß gerade bei den in der allgemeinen Wahrnehmung eher unattraktiven Wohnungen die größten Mietpreissprünge zu verzeichnen waren. Bei der GSW war das ganz deutlich – und zwar vor und nach dem Verkauf. Vorher, weil die Stadt die Einnahmebilanzen aufhübschen wollte, um das Unternehmen für potentielle Käufer noch attraktiver zu machen. Nach dem Verkauf konnte man beobachten, daß man sich bei Neuvermietungen an den Obergrenzen der Richtwerte für Hartz-IV-Bezieher orientierte.
Da wird die relativ kulante Berliner »Ausführungsvorschrift Wohnen« für Hartz-IV-Bezieher zum Subventionsprogramm für institutionelle Anleger ...Ja, klar. Wenn man aus diesem Dilemma heraus will, müßte man eine Strategie entwickeln, die die Versorgung mit preiswertem Wohnraum weitgehend vom Markt abkoppelt. Etwa indem man den Sektor aus öffentlichen oder genossenschaftlichen Wohnungen stärkt, der gar nicht in erster Linie dieses Gewinninteresse verfolgen muß, sondern ein Versorgungsangebot entsprechend gesellschaftlicher Kriterien machen kann.
Gibt es diese Möglichkeit in den Berliner Innenstadtbezirken überhaupt noch, oder ist der Zug schon abgefahren?In den Ostberliner Sanierungsgebieten haben wir in den letzten Jahren eine massive Aufwertung erlebt, und wenn man da überhaupt noch mal gegensteuern wollte, müßte man für die verbliebenen unsanierten Wohnungen Regelungen finden, damit dort nach einer Verbesserung der Austattung keine verdrängungsrelevanten Mieterhöhungen erhoben werden könnten. Darüber gibt es derzeit aber keine öffentliche Diskussion.
Gibt es die rechtliche Instrumente, mit denen man das durchsetzen könnte?Die Möglichkeit besteht mit Hilfe von Sanierungs- und Milieuschutzsatzungen. Wenn dies so zahnlos praktiziert wird, wie derzeit in Berlin, bringt es allerdings wenig.
Was hat es mit dem Boom der sogenannten Baugruppen auf sich?Das ist tatsächlich ein widersprüchliches Phänomen. In Berlin sind das bis auf wenige Ausnahmen Eigentümergemeinschaften. Menschen, die genügend Einkommen oder Vermögen haben, um selbst bauen zu können, schließen sich zusammen und ersparen sich dazu im Vergleich zum Erwerb einer Eigentumswohnung, die von einem Investor erstellt wird, Kosten. Dafür hat man den Streß, die gesamte Planung und Realisierung gemeinsam mit den anderen Bauherren auszuhandeln. Wohnungswirtschaftlich betrachtet ist das ein relativ flexibles Modell, um kleine Baulücken zu schließen, die sich für große Investoren nicht rechnen. Wohnungspolitisch wird das Phänomen oft überschätzt. Wir haben in Berlin etwa hundert Baugruppen, das läuft auf 2500 bis 3000 Wohnungen hinaus. Das ist eigentlich keine relevante Größe, auf die man sich beziehen müßte. Trotzdem stehen sie für einen Trend der Stadtentwicklung: In den Innenstadtbezirken werden fast ausschließlich noch Eigentumswohnungen gebaut. Und da reihen sie sich letztlich in die Gruppe der Luxuswohnprojekte ein, die relativ deutlich, auch symbolisch, markieren: Neubau in der Stadt ist etwas, das Reichen vorbehalten ist.
Knüpfen die Baugruppen an den Genossenschaftsgedanken an?Nun, die Zugangsbarrieren sind wesentlich höher. Ohne Vermögen, Erbschaft oder ein relativ hohes Einkommen geht da gar nichts. Die Hürde, Anteile bei einer Genossenschaft zu zeichnen, ist nicht annähernd so hoch. Ein zweiter Punkt ist, daß die Kollektivität von Baugruppen sich tatsächlich nur auf den Planungs- und Bauprozeß bezieht, während sie bei den traditionellen Genossenschaften auch für den Bestand und die Weiterentwicklung im Vordergrund steht. Die Baugruppe dagegen ist nach Projektabschluß eine Gemeinschaft von Privateigentümern. Der Mieter in einer Genossenschaft kann sich nicht irgendwann entschließen, seine Wohnung meistbietend zu verkaufen. Die Förderungen für die Baugruppen werden jedoch überschätzt. Faktisch gibt es das nicht, wohl aber ideellen Rückenwind. Bei allen möglichen Gelegenheiten verweisen Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklug darauf, wie wichtig das Engagement der Baugruppen für die Zukunft von Berlin ist. Und das reiht sich natürlich in die allgemeine wohnungspolitische Vision der Sozialdemokraten seit der Zeit des ehemaligen Bausenators Peter Strieder ein: Die Wiederentdeckung des »Stadtbürgers«, der vermögenden Familien, die mit ihrem Geld die Stadt gestalten und den Staat entlasten. In dieses Zerrbild von Bürgerstadt, das völlig ausspart, daß die Stadt auch immer Ort des Zweiklassenwohnens und der Ausgrenzung gewesen ist, wird auf die Baugruppen eins zu eins übertragen. Da wird dann in bunten Broschüren gezeigt, wieviel Engagement es in diesem Bereich gibt. Aber eine materielle Unterstützung, in dem Sinne daß Grundstücke preiswert abgegeben würden oder eine finanzielle Förderung erfolgte, gibt es nicht. Es ist aber nicht auszuschließen, das so etwas noch kommt.
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